Examkin

Soru

Zorluk: Çok zorVergi Kapitalizasyonu

Piyasa faiz oranının %12\%12 olduğu bir ekonomik konjonktürde, yıllık net 120.000120.000 TL kira geliri sağlayan bir ticari mülkün piyasa değeri 1.000.0001.000.000 TL olarak hesaplanmaktadır. Hükümetin bu mülkten elde edilen gelir üzerinden %25\%25 oranında ve süreklilik arz eden yeni bir vergi ihdas etmesi gündemdedir. Bu verginin sadece bu tür spesifik gayrimenkul varlıklarına özgü (kısmi) olması ile piyasadaki tüm sermaye gelirlerini kapsayan (genel) bir nitelik taşıması durumları karşılaştırıldığında, vergi kapitalizasyonu teorisi çerçevesinde aşağıdakilerden hangisi doğrudur?

  1. Verginin kısmi olması durumunda varlığın piyasa değeri 250.000250.000 TL azalırken; verginin genel olması durumunda tüm alternatif yatırım araçlarının net getirisi de düşeceği için varlık değerinin teorik olarak değişmemesi beklenir.Cevap
  2. B
    Verginin kısmi olması durumunda yıllık vergi yükü kadar (30.00030.000 TL) bir değer azalışı yaşanırken; verginin genel olması durumunda kapitalizasyon süreci neticesinde 250.000250.000 TL'lik bir kayıp oluşur.
  3. C
    Verginin kısmi olması durumunda 'vergi amortismanı' süreci tetiklenerek varlık değeri yükselirken; verginin genel olması durumunda kapitalizasyon nedeniyle değer 750.000750.000 TL'ye geriler.
  4. D
    Gayrimenkul dayanıklı bir sermaye malı olduğu için verginin kapsamından bağımsız olarak her iki senaryoda da 250.000250.000 TL tutarında mutlak bir kapitalizasyon etkisi görülür.
  5. E
    Verginin kısmi olması durumunda tam yansıma gerçekleşeceği için piyasa değeri sabit kalırken; verginin genel olması durumunda vergi kaçırma eğilimi nedeniyle değer 1.000.0001.000.000 TL'nin üzerine çıkar.

Cevap

Verginin kısmi olması durumunda varlık değerinin 250.000250.000 TL azalması, genel olması durumunda ise değerin değişmemesi beklenir.
Vergi kapitalizasyonunun gerçekleşebilmesi için verginin 'spesifik/kısmi' olması şarttır. Eğer vergi sadece belirli bir varlığa (örneğin sadece ticari mülklere) gelirse, yatırımcılar bu ek yükü varlığın fiyatından düşerek gelecekteki vergi yükünü şimdiki malike yüklerler. Ancak vergi 'genel' bir gelir vergisi niteliğindeyse, ekonomideki tüm getiri oranları ve dolayısıyla iskonto oranı (faiz) da düşeceği için, varlık fiyatında teorik olarak bir değişim beklenmez.

Adım Adım Çözüm

1
Başlangıç değerini formülize etme
V0=Ri=120.0000,12=1.000.000V_0 = \frac{R}{i} = \frac{120.000}{0,12} = 1.000.000 TL
Varlığın bugünkü değeri, gelecekteki getirilerin cari faiz oranıyla iskonto edilmesiyle bulunur.
2
Kısmi vergi durumunda yıllık vergi yükünü ve yeni net getiriyi hesaplama
T=120.000×0,25=30.000T = 120.000 \times 0,25 = 30.000 TL; Ryeni=90.000R_{yeni} = 90.000 TL
Vergi, yatırımcının eline geçen net nakit akışını doğrudan azaltır.
3
Kısmi vergi durumunda kapitalizasyon miktarını hesaplama
ΔV=Ti=30.0000,12=250.000\Delta V = \frac{T}{i} = \frac{30.000}{0,12} = 250.000 TL
Gelecekteki tüm vergi yüklerinin bugünkü değeri (kapitalizasyon), varlığın satış fiyatından indirim olarak düşülür.
4
Genel vergi durumundaki teorik farkı analiz etme
Fiyat değişmez.
Vergi genel ise tüm yatırım araçlarının getirisi düşer. Bu durum piyasa faiz oranını (fırsat maliyetini) da yaklaşık aynı oranda düşüreceği için (0,09 net faiz gibi), 90.000/0,09=1.000.00090.000 / 0,09 = 1.000.000 TL dengesi korunur.

Anahtar Kavram

Vergi Kapitalizasyonu ve Kısmi/Genel Vergi Ayrımı
Bu soruyu puanla

Konular

Vergi Kapitalizasyonu

Bu konudan daha fazla soru