Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), sahip olduğu stratejik bir arazi üzerinde geliştirmek üzere birbirini dışlayan (mutually exclusive) iki farklı proje alternatifini değerlendirmektedir:
- Proje X (Ticari Kompleks): Yüksek başlangıç yatırımı gerektiren ve nakit girişlerinin projenin son yıllarında yoğunlaştığı devasa bir yapıdır.
- Proje Y (Konut Projesi): Daha düşük başlangıç yatırımı gerektiren ve konut satışları sayesinde nakit girişlerinin ilk yıllarda gerçekleştiği hızlı dönüşlü bir yatırımdır.
Şirketin ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti %12'dir. Yapılan sermaye bütçelemesi analizinde, X projesinin Net Bugünkü Değerinin Y projesinden yüksek olduğu (), ancak Y projesinin İç Verim Oranının X projesinden yüksek olduğu () tespit edilmiştir. İki projenin NBD profillerinin kesiştiği Fisher Oranı ise %15 olarak hesaplanmıştır.
Bu çelişkili durumun çözümü ve projelerin değerlendirilmesiyle ilgili teorik çerçevede aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
- Firma değerinde yaratılacak mutlak artışı dikkate alan NBD yönteminin işaret ettiği X projesi seçilmelidir; çünkü bu yöntem ara nakit girişlerinin firmanın sermaye maliyetiyle yeniden yatırıma dönüştüğünü varsayar.Cevap
- BBirbirini dışlayan projelerde karar vericiler her zaman oransal getiriye odaklanmalı ve ölçek ile zamanlama farkından bağımsız olarak İVO'su yüksek olan Y projesini tercih etmelidir.
- CŞirketin sermaye maliyeti Fisher kesişim oranından düşük olduğu için, her iki proje de maliyeti karşılamaktadır; dolayısıyla çelişkiyi aşmak adına iki proje de eşzamanlı olarak kabul edilmelidir.
- DÇelişki durumunda Y projesi seçilmelidir; çünkü İVO yöntemi, ara nakit akışlarının NBD yöntemine kıyasla şirketin sermaye maliyeti üzerinden yeniden yatırıldığını varsayan daha güvenilir bir modeldir.
- EX projesinde nakit girişlerinin son yıllarda yoğunlaşması, iskonto işlemi sırasında paranın zaman değerinin aşındırıcı etkisini azalttığından bu projenin bugünkü değeri matematiksel olarak suni biçimde yüksek çıkmıştır.