İmar Hukuku ve Planlama

178 soru

3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri uyarınca, ruhsat alınmış bir yapıda gerçekleştirilecek aşağıdaki işlemlerden hangisi için kural olarak yeniden 'yapı ruhsatı' alınması zorunluluğu bulunmamaktadır?

Yapının taşıyıcı unsurlarını etkileyen esaslı tamir ve tadiller

Yapının kullanım amacını değiştiren fonksiyonel dönüşümler

Derz, iç ve dış sıva, boya ve badana gibi basit tamir ve tadiller

Yapının brüt inşaat alanını artıran eklemeler ve çıkmalar

Bağımsız bölümlerin sayısını veya niteliğini değiştiren tadilatlar

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Derz, iç ve dış sıva, boya ve badana gibi basit tamir ve tadiller

Cevap

Derz, iç ve dış sıva, boya ve badana gibi basit tamir ve tadiller yapı ruhsatı gerektirmez.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesine göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi yapının taşıyıcı unsurlarını etkilemeyen 'basit tamir ve tadiller' yapı ruhsatı alınması zorunluluğundan muaf tutulmuştur.

Adım Adım Çözüm

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesini analiz et.

Kanun, hangi yapıların ruhsata tabi olduğunu ve nelerin istisna edildiğini belirler.

Yasal dayanağı belirlemek için madde hükmüne bakılmalıdır.

'Basit tamir ve tadil' kavramını tanımla.

Derz, sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama gibi taşıyıcı unsuru etkilemeyen işlemler basit tadilat kapsamındadır.

İstisnanın kapsamını anlamak için teknik tanım gereklidir.

Seçenekleri bu tanım ışığında değerlendir.

Boya ve badana gibi işlemlerin ruhsat gerektirmediği sonucuna ulaşılır.

Doğru seçeneği elemenin yolu teknik kapsamı eşleştirmektir.

Anahtar Kavram

Basit Tamir ve Tadil İstisnası

İpuçları

İmar Kanunu, yapının taşıyıcı sistemine dokunmayan yüzeysel işlemleri ruhsattan muaf tutar.

Daha Fazla Pratik

İmar Kanunu'nun 27. maddesindeki köy yerleşik alanlarındaki yapılaşma istisnalarını inceleyiniz.

Tahmini Süre:45s

Soru 102Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu’nun $8$ . maddesinde yer alan düzenlemeler uyarınca, belediye meclisi tarafından onaylanıp askıya çıkarılan imar planlarına karşı yapılan itirazların değerlendirilmesi ve planın kesinleşme süreciyle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

Belediye başkanlığına yapılan itirazlar belediye meclisine gönderilir ve meclis bu itirazları on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.

İlan süresi içinde yapılan itirazlar belediye encümenince değerlendirilir ve otuz gün içinde karara bağlanarak plan kesinleşir.

Askı süresi içinde itiraz edilmeyen planlar kendiliğinden kesinleşirken, itiraz edilen planların kesinleşmesi için Valilik onayı zorunludur.

Belediye meclisi kendisine iletilen itirazları en geç altmış gün içinde karara bağlamak zorundadır; aksi halde itiraz reddedilmiş sayılır.

Planlara yapılacak itirazlar doğrudan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına yapılır ve Bakanlıkça on beş gün içinde karara bağlanır.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Belediye başkanlığına yapılan itirazlar belediye meclisine gönderilir ve meclis bu itirazları on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.

Cevap

İmar planlarına yapılan itirazlar belediye meclisince on beş gün içinde incelenerek kesin karara bağlanır.

3194

sayılı İmar Kanunu'nun

8

. maddesine göre; belediye meclisince onaylanan planlar bir ay süreyle ilan edilir. Bu süre zarfında belediye başkanlığına yapılan itirazlar meclise gönderilir ve belediye meclisi bu itirazları on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Bu karar ile plan kesinleşmiş olur.

Adım Adım Çözüm

Yasal dayanağı belirle.

3194

sayılı İmar Kanunu Madde

8/b

bendine bakılır.

İmar planlarının onay, ilan ve itiraz süreçleri bu maddede düzenlenmiştir.

İtiraz makamını ve sürecini analiz et.

İtirazlar belediye başkanlığına yapılır, başkanlık ise bunları meclise sunar.

Onay yetkisi belediye meclisinde olduğu için itirazları karara bağlama yetkisi de meclistedir.

Karar verme süresini teyit et.

Belediye meclisi itirazları

15

gün içinde karara bağlamalıdır.

Kanun koyucu planlama sürecinin aksamaması için meclise

15

günlük kısa bir süre tanımıştır.

Anahtar Kavram

İmar Planlarının Kesinleşmesi ve İtiraz Usulü

Daha Fazla Pratik

İmar planı itirazlarının reddi halinde açılabilecek iptal davalarının süresini ve idari yargı sürecini inceleyiniz.

Tahmini Süre:2m 0s

Soru 103Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu’na göre, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olduğu tespit edilerek mühürlenen bir yapı hakkında düzenlenen "yapı tatil zaptı"nın tebligat usulü ve hukuki süreciyle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

Yapı tatil zaptının yapı yerine asılması ve bir nüshasının muhtarlığa bırakılmasıyla tebligat işlemi tamamlanmış kabul edilir.

Yapı tatil zaptı düzenlendikten sonra malike aykırılıkları gidermesi için kanunen en fazla

15

günlük bir süre tanınır.

İmar mevzuatına aykırı yapılar için uygulanacak idari para cezası miktarı, ilgili birimin teklifi üzerine belediye başkanı tarafından tek başına onaylanır.

Yapı tatil zaptı ile mühürlenen bir yapıda inşaata devam edilmesi durumunda, yıkım kararı herhangi bir encümen kararına gerek duyulmaksızın derhal uygulanır.

Yapı tatil zaptının düzenlenmesi, ilgili taşınmazın tapu kaydına mülkiyetin devrini engelleyen nihai bir idari yaptırımdır.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Yapı tatil zaptının yapı yerine asılması ve bir nüshasının muhtarlığa bırakılmasıyla tebligat işlemi tamamlanmış kabul edilir.

Cevap

Yapı tatil zaptının yapı yerine asılması ve muhtarlığa bir nüshasının bırakılması, yasal olarak tebligatın yapıldığını gösterir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesi, yapı tatil zaptının tebliği konusunda özel bir düzenleme getirmiştir. Buna göre zaptın bir nüshasının yapı yerine asılması ve bir nüshasının ilgili muhtarlığa bırakılması, yapı sahibine tebligatın yapılmış sayılması için yeterlidir. Bu yöntem, ilgilinin şahsen bulunamaması durumunda sürecin aksamasını engellemek amacıyla öngörülmüştür.

Adım Adım Çözüm

Tespit ve Mühürleme

Ruhsatsız veya aykırı yapı durdurulur ve durum zapta bağlanır.

İmar denetiminin ilk safhası mevcut durumun dondurulmasıdır.

Tebligat İşlemi

Zaptın yapıya asılması ve muhtara bırakılması sağlanır.

3194 sayılı Kanun'un 32. maddesi bu yöntemi tebliğ için yeterli görür.

Yasal Sürenin Beklenmesi

Yapı sahibine 30 günlük süre tanınır.

Vatandaşa yapısını yasal hale getirme imkanı tanınması hukuk devleti ilkesinin gereğidir.

Encümen Kararı

Süre sonunda aykırılık giderilmezse yıkım ve para cezası kararı alınır.

İdari yaptırımların tesis edilmesi yetkili kurul olan encümene aittir.

Anahtar Kavram

İmar Kanunu 32. Madde Kapsamında Tebligat ve Yaptırım Süreci

Soru 104Soru →

İmar planlarının hayata geçirilmesinde stratejik bir köprü görevi gören 'beş yıllık imar programları', mülkiyet hakkı ile kamu hizmetlerinin finansmanı arasındaki dengenin kurulmasında kritik bir role sahiptir. $3194$ sayılı İmar Kanunu hükümleri çerçevesinde, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesiyle başlayan bu süreçte idari ve mali yükümlülüklerle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

Belediyeler, uygulama imar planının kesinleşmesinden itibaren en geç

3

ay içinde beş yıllık imar programını hazırlarlar ve bu programlar belediye meclisi kararıyla kesinleşir.

İmar programına alınan alanlarda, program süresi olan

5

yıl boyunca herhangi bir kamulaştırma yapılmaması durumunda imar planı kendiliğinden hükümsüz kalarak arazi eski statüsüne döner.

İmar programlarının hazırlanması için öngörülen yasal süre, nazım imar planının askıdan inip kesinleştiği tarihten itibaren başlar.

Programda başka bir kamu kurumuna (örneğin MEB) tahsis edilen alanların kamulaştırılması ve ödeneğin ayrılması yükümlülüğü sadece belediyeye aittir.

Beş yıllık imar programları belediye encümeni tarafından onaylanır ve program süresince taşınmazlar üzerinde hiçbir yapılaşma izni verilemez.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Belediyeler, uygulama imar planının kesinleşmesinden itibaren en geç $3$ ay içinde beş yıllık imar programını hazırlarlar ve bu programlar belediye meclisi kararıyla kesinleşir.

Cevap

Belediyelerin uygulama imar planının kesinleşmesinden itibaren üç ay içinde program hazırlaması ve bu programın belediye meclisi tarafından onaylanması doğrudur.

Doğru olan ifade, belediyelerin uygulama imar planının yürürlüğe girmesini takip eden üç aylık süre içinde imar programlarını hazırlamakla yükümlü olduklarını ve bu programların belediye meclisince onaylanarak kesinleştiğini belirtmektedir. Bu süreç,

3194

sayılı İmar Kanunu'nun

10

. maddesinde açıkça düzenlenmiş olup programın beş yıllık bir uygulama takvimini belirlediği hüküm altına alınmıştır.

Adım Adım Çözüm

Planın Yürürlüğe Girişi

Uygulama imar planı kesinleşir.

İmar programı süreci sadece uygulama imar planı (alt ölçekli plan) kesinleştiğinde başlar.

Hazırlık Süresi Kontrolü

İlgili idare (belediye veya valilik)

3

ay içinde beş yıllık programı hazırlar.

3194

sayılı Kanun 10. madde gereği idareye tanınan hazırlık süresi budur.

Onay Makamının Tespiti

Hazırlanan program belediye meclisince kabul edilir.

Programın kesinleşmesi için karar organı olan meclisin onayı şarttır (encümen değil).

Kurumsal Yükümlülüklerin Analizi

İlgili kamu kuruluşları

5

yıl içinde ödenek ayırmak ve kamulaştırma yapmak zorundadır.

Bu program sadece belediyeyi değil, planda alanı olan tüm kamu kurumlarını mali olarak bağlar.

Anahtar Kavram

İmar Programlarının Hazırlanma Usulü ve Hukuki Bağlayıcılığı

Tahmini Süre:1m 30s

Soru 105Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu'nun $18.$ maddesi uyarınca belediyeler veya valiliklerce yürütülen arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon) işlemlerinde; yol, park, meydan ve ibadet yeri gibi umumi hizmet alanlarının tesisi amacıyla taşınmaz sahiplerinden kesilen Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) oranı, taşınmazın yüzölçümünün en fazla yüzde kaçı olabilir?

35

40

45

50

60

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: $45$

Cevap

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) oranı, taşınmazın yüzölçümünün en fazla

\%45

'i olabilir.

Doğru cevap olan

\%45

oranı,

3194

sayılı İmar Kanunu'nun

18.

maddesinde yer alan güncel yasal üst sınırdır. Belediyeler parselasyon yaparken taşınmazların yüzölçümünden bu oranı geçmemek kaydıyla DOP kesintisi yapabilirler.

Adım Adım Çözüm

İmar Kanunu'ndaki parselasyon ve kesinti hükümlerini incelemek

3194

sayılı Kanun'un

18.

maddesi

Arazi ve arsa düzenlemesi ile DOP kesintilerinin yasal dayanağı bu maddedir.

7181

sayılı Kanun ile yapılan değişikliği kontrol etmek

Üst sınırın

\%40

'tan

\%45

'e çıkarılması

2019

yılında yürürlüğe giren düzenleme ile DOP oranı güncellenmiştir.

Anahtar Kavram

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Yasal Üst Sınırı

Tahmini Süre:45s

Soru 106Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu’nun $32$ . maddesi kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olduğu tespit edilen yapılarla ilgili yürütülen denetim sürecinde, $2020$ yılında yapılan değişiklikle getirilen ve işlemin hukuki sıhhati açısından kritik önem taşıyan "tapu kütüğüne bildirim" usulüyle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

Yapı tatil zaptı düzenlendiği tarihten itibaren en geç on iş günü içinde ilgili idaresince tapu dairesine bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir; bu kayıt ancak aykırılığın giderildiği veya yıkımın gerçekleştiği idarece bildirildiğinde terkin edilir.

Yapı tatil zaptı düzenlendikten sonra belediye encümeninin yıkım kararı alması beklenir ve bu karar kesinleştiği tarihten itibaren otuz gün içinde tapu kütüğünün şerhler hanesine mülkiyeti kısıtlayıcı şerh olarak işlenir.

Tapu kütüğüne yapılacak bu kayıt bir "taşınmaz rehni" hükmünde olup, yapı üzerindeki aykırılık giderilinceye kadar taşınmazın üçüncü kişilere satışını ve devrini hukuken tamamen engeller.

Ruhsata aykırı yapılar için yapı tatil zaptının düzenlenmesi yeterli olup, tapuya bildirim yükümlülüğü sadece kamu arazileri üzerine inşa edilen gecekonduların yıkım sürecinde uygulanması gereken bir istisnadır.

İmar mevzuatına aykırı yapının tespiti halinde idare, yapı tatil zaptını yapı yerine asmakla yetinir; tapu kütüğüne kayıt işlemi ancak malikin bir ay içinde itiraz etmemesi durumunda kesinleşen bir yaptırım olarak uygulanır.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Yapı tatil zaptı düzenlendiği tarihten itibaren en geç on iş günü içinde ilgili idaresince tapu dairesine bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir; bu kayıt ancak aykırılığın giderildiği veya yıkımın gerçekleştiği idarece bildirildiğinde terkin edilir.

Cevap

Yapı tatil zaptının düzenlendiği tarihten itibaren on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmesi ve aykırılık giderilinceye kadar orada kalması zorunludur.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine 2020 yılında eklenen hüküm uyarınca, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olduğu tespit edilerek mühürlenen yapılar için düzenlenen yapı tatil zaptının, düzenlendiği tarihten itibaren en geç on iş günü içinde ilgili idaresince tapu dairesine bildirilmesi ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmesi yasal bir zorunluluktur. Bu kayıt, taşınmazın imar durumuna ilişkin bir uyarı niteliğinde olup, aykırılık giderilmeden veya yıkım yapılmadan terkin edilemez.

Adım Adım Çözüm

Aykırılığın tespiti ve zaptın düzenlenmesi

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı mühürlenir ve yapı tatil zaptı düzenlenir.

İmar Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca yasal sürecin başlaması için tespit ve tutanak esastır.

Tapu dairesine bildirim süresi

İdare, zaptın düzenlendiği tarihten itibaren 10 iş günü içinde tapu dairesine bildirim yapar.

2020 yılındaki değişiklikle (7226 sayılı Kanun) getirilen bu süre, üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını önlemek ve sürecin şeffaflığını sağlamak içindir.

Kayıt türünün belirlenmesi

Kayıt, tapu kütüğünün 'beyanlar hanesine' işlenir.

Bu kayıt mülkiyet hakkını doğrudan kısıtlayan bir şerh değil, taşınmazın hukuki durumunu belirten bir beyandır.

Kaydın silinmesi (terkin)

Aykırılık giderildiğinde veya yıkım tamamlandığında idarenin bildirimiyle kayıt silinir.

Hukuki aykırılık ortadan kalktığında taşınmazın sicilindeki olumsuz kaydın temizlenmesi gerekir.

Anahtar Kavram

İmar Kanunu Madde 32 Kapsamında Tapu Kütüğüne Beyan İşlemi

Soru 107Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği hükümleri uyarınca tesis edilen "Mekânsal Planlama Kademelenmesi" ve planların birbirleriyle olan hiyerarşik ve hukuki ilişkisi dikkate alındığında, aşağıdakilerden hangisi yanlıştır?

Mekânsal strateji planları; bölge planı ve kalkınma planı kararlarını mekânsal düzeye aktaran, sektörel politikalar arasında eş güdümü sağlayan en üst ölçekli mekânsal planlardır.

Üst ölçekli bir planın yargı kararıyla iptal edilmesi, bu plana uygun olarak hazırlanan alt ölçekli planları kendiliğinden geçersiz kılmaz; ancak alt ölçekli planın revizyonunu zorunlu hale getirir.

Bölge planları; sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini ve yerleşmelerin gelişme potansiyelini belirleyen, ancak imar mevzuatındaki fiziksel uygulama esaslarını içeren "mekânsal plan" tanımı dışında kalan stratejik belgelerdir.

Hukuki hiyerarşi gereği, üst ölçekli plan ile alt ölçekli plan arasında çelişki doğması durumunda, üst ölçekli plan hükümleri alt ölçekli planı kendiliğinden tadil etmiş sayılır ve yapı ruhsatı işlemleri doğrudan üst ölçekli plana göre yürütülür.

Nazım imar planları; çevre düzeni planı genel ilke ve stratejilerine uygun olarak hazırlanan, uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas teşkil eden genel arazi kullanım kararlarını belirleyen belgelerdir.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Hukuki hiyerarşi gereği, üst ölçekli plan ile alt ölçekli plan arasında çelişki doğması durumunda, üst ölçekli plan hükümleri alt ölçekli planı kendiliğinden tadil etmiş sayılır ve yapı ruhsatı işlemleri doğrudan üst ölçekli plana göre yürütülür.

Cevap

Üst ölçekli plan hükümlerinin alt ölçekli planı kendiliğinden tadil ettiğini ve doğrudan yapı ruhsatına esas alınabileceğini belirten seçenek yanlıştır.

İmar hukukunda planlar arasındaki hiyerarşi, üst ölçekli plan kararlarının alt ölçekli planlara doğrudan yansıması (sirayet etmesi) sonucunu doğurmaz. Danıştay kararlarıyla da istikrar kazandığı üzere, üst ölçekli plan değiştiğinde alt ölçekli plan bu yeni duruma uygun hale getirilinceye kadar 'uygulama' durur. İdare, uygulama imar planını değiştirmeden doğrudan üst ölçekli plana dayanarak yapı ruhsatı veremez. Bu nedenle, üst ölçekli planın alt ölçeği kendiliğinden tadil ettiği ve doğrudan uygulanabileceği yönündeki ifade hukuken hatalıdır.

Adım Adım Çözüm

3194

sayılı Kanun'un

5

. ve

6

. maddelerindeki planlama kademelenmesinin incelenmesi

Mekânsal Strateji Planı > Çevre Düzeni Planı > Nazım İmar Planı > Uygulama İmar Planı sıralaması tespit edilir.

Hiyerarşik yapıyı anlamak, planlar arası uygunluk ilişkisini kurmak için temel adımdır.

Planların uygulanabilirlik (icrailik) niteliğinin değerlendirilmesi

Yapı ruhsatı verilebilmesi için parsel düzeyinde kararlar içeren uygulama imar planının mevcudiyetinin şart olduğu görülür.

Üst ölçekli planlar (Nazım ve Çevre Düzeni) uygulama (ruhsat) için doğrudan yasal dayanak oluşturamazlar.

"Planların Kademeli Birlikteliği" ilkesinin analizi

Üst ölçekli plandaki değişikliğin alt ölçekli planı kendiliğinden değiştirmeyeceği, alt ölçekli planda revizyon yapılana kadar eski plan hükümlerinin (uygulanabilirliği kalmasa dahi) hukuken varlığını koruyacağı saptanır.

Hukuki belirlilik ilkesi gereği, bir idari işlemin (planın) başka bir işlemle zımnen değil, usulüne uygun olarak değiştirilmesi gerekir.

Anahtar Kavram

Planların Kademeli Birlikteliği İlkesi

Soru 108Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu’nun $10$ . maddesinde düzenlenen "beş yıllık imar programları", imar planlarının fiziksel ve mali açıdan hayata geçirilmesini sağlayan temel uygulama araçlarından biridir.

Buna göre, imar programlarının hazırlanma süreci, yasal süresi ve ilgili kamu kurumları üzerindeki hukuki etkileri ile ilgili aşağıdakilerden hangisi doğrudur?

Belediye veya valilikler, uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç

3

ay içinde beş yıllık imar programlarını hazırlamakla yükümlüdür; bu programlar ilgili kamu kuruluşlarını kamulaştırma işlemleri açısından bağlar.

İmar programları, nazım imar planının kesinleştiği tarihten itibaren

1

ay içinde hazırlanır ve planın geçerlilik süresi olan

10

yıllık bir dönemi kapsayacak şekilde bütçelendirilir.

Hazırlanan programlar stratejik bir vizyon belgesi niteliğinde olup, diğer kamu kurumlarının kendi bütçelerine kamulaştırma ödeneği koymaları konusunda herhangi bir hukuki zorunluluk doğurmaz.

Programların hazırlanması yetkisi münhasıran Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına ait olup, yerel yönetimlerin bu süreçte sadece görüş bildirme yetkisi bulunmaktadır.

İmar programına dahil edilen bir taşınmazın kamulaştırma işlemi tamamlanana kadar, malik tarafından taşınmaz üzerinde yapılacak her türlü inşaat faaliyeti için yapı ruhsatı verilmesi zorunludur.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Belediye veya valilikler, uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç $3$ ay içinde beş yıllık imar programlarını hazırlamakla yükümlüdür; bu programlar ilgili kamu kuruluşlarını kamulaştırma işlemleri açısından bağlar.

Cevap

İmar programları, uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren 3 ay içinde hazırlanmalı, 5 yıllık süreyi kapsamalı ve kamu kurumları için kamulaştırma açısından bağlayıcı olmalıdır.

İmar Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca, belediyeler veya valilikler, uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Bu programlar, imar planında kamu hizmetlerine ayrılan yerlerin kamulaştırılmasını koordine eder ve ilgili kamu kuruluşlarını bütçelerine ödenek koyma noktasında bağlar.

Adım Adım Çözüm

Yasal dayanağı tespit etme

3194 sayılı İmar Kanunu, Madde 10

İmar programlarının esasları bu maddede düzenlenmiştir.

Hazırlanma süresini kontrol etme

Uygulama imar planı kesinleştikten sonra 3 ay

Kanun, idareye planı eyleme dökmesi için 3 aylık bir hazırlık süresi tanımıştır.

Program süresini belirleme

5 yıl

İmar programları 5 yıllık dönemleri kapsayacak şekilde planlanır.

Hukuki etkisini analiz etme

İlgili kamu kurumları için bağlayıcılık ve bütçe zorunluluğu

Kamu hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi için ilgili kurumların bütçelerine ödenek koyması yasal bir zorunluluktur.

Anahtar Kavram

Beş Yıllık İmar Programları (

3194

/m.

10

)

Tahmini Süre:1m 45s

Soru 109Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu’nun sistematiği uyarınca; bir inşaatın tamamlanmış sayılarak hukuki olarak kullanıma açılabilmesi için öngörülen beş yıllık süre sınırı ile idarenin yapı kullanma izni (iskan) üzerindeki inceleme yükümlülüğü arasındaki ilişki bakımından aşağıdakilerden hangisi yerindedir?

Beş yıllık ruhsat süresi zarfında yapı kullanma izni temin edilmeyen binalarda mevcut ruhsat hükümsüz hale gelir ve iskan işlemlerinin tamamlanabilmesi için güncel mevzuat şartlarına uygun olarak yeniden ruhsat alınması zorunluluğu doğar.

İskan başvurusu ruhsat süresinin bitimine

30

günden az bir zaman kala yapılmışsa, idarenin inceleme süresi dolana kadar mevcut ruhsatın geçerliliği yasal olarak kendiliğinden uzar.

Yapı kullanma izni başvurusu idarece

30

gün içinde sonuçlandırılmadığında gerçekleşen zımni kabul, beş yıllık ruhsat süresi dolmuş olsa dahi yapıyı geçmişe dönük olarak hukuken iskanlı hale getirir.

İskan belgesi alınmadan beş yıllık sürenin dolması, yapının teknik olarak 'ruhsatsız yapı' değil, doğrudan 'iskan aşaması geçilmiş kaçak yapı' statüsüne girmesine ve yıkım kararı alınmasına yol açar.

İskan başvurusu yapıldıktan sonra başlayan

30

günlük inceleme süreci, beş yıllık genel ruhsat süresinden bağımsız bir askı süreci olup bu sürenin sonunda iskan alınmasa dahi yapı her koşulda yasal sayılır.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Beş yıllık ruhsat süresi zarfında yapı kullanma izni temin edilmeyen binalarda mevcut ruhsat hükümsüz hale gelir ve iskan işlemlerinin tamamlanabilmesi için güncel mevzuat şartlarına uygun olarak yeniden ruhsat alınması zorunluluğu doğar.

Cevap

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 29. maddesine göre, inşaatın bitme süresi ruhsat tarihinden itibaren beş yıldır. Bu süre zarfında bitirilmeyen veya yapı kullanma izni (iskan) alınmayan yapılar için verilmiş ruhsatlar hükümsüz sayılır. Bu aşamadan sonra iskan alınabilmesi için yeniden ruhsat başvurusu yapılması ve başvurunun yapıldığı tarihteki güncel mevzuat hükümlerine (yeni yönetmelikler, standartlar vb.) uyulması zorunludur.

Adım Adım Çözüm

Yapı ruhsatının geçerlilik süresini belirleme.

3194 sayılı İmar Kanunu m. 29 uyarınca ruhsat süresi 5 yıldır.

İnşaatın bu süre zarfında bitirilmesi ve iskanın alınması yasal zorunluluktur.

Sürenin iskan alınmadan dolmasının sonucunu analiz etme.

Ruhsat hükümsüz sayılır.

Kanun, süresinde bitmeyen ve iskanı alınmayan yapılar için verilen ruhsatların geçerliliğini yitireceğini açıkça belirtir.

İdarenin inceleme süresi (30 gün) ile ilişkilendirme.

İskan başvurusu 30 günde sonuçlanmazsa izin verilmiş sayılır (m. 30), ancak bu süreç ruhsatın 5 yıllık ömrünü kendiliğinden uzatmaz.

Hukuki belirlilik ilkesi gereği ruhsat süresi katidir; dolayısıyla iskan işleminin bu süre içinde tamamlanmış olması (zımnen veya sarih olarak) gerekir.

Anahtar Kavram

Yapı Ruhsatının 5 Yıllık Geçerlilik Süresi ve Hükümsüzlük

Tahmini Süre:2m 0s

Soru 110Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu’nun $5$ . maddesinde yer alan tanımlara göre; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerin tümü "yapı" kapsamındadır. "Bina" ise; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri; oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet gibi amaçlara ya da hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.

Buna göre, aşağıdakilerden hangisi İmar Kanunu kapsamında bir "yapı" niteliği taşımasına rağmen "bina" tanımı içerisinde yer almaz?

Bahçe istinat duvarı

Prefabrik konut

Sanayi sitesindeki depo

Köy yerleşik alanındaki samanlık

Akaryakıt istasyonu idari birimi

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Bahçe istinat duvarı

Cevap

Bahçe istinat duvarı, yapı niteliğinde olmasına rağmen üstü örtülü bir mekan oluşturmadığı için bina tanımı kapsamına girmez.

Bahçe istinat duvarı, toprağı tutmak ve araziyi düzenlemek amacıyla inşa edilen sabit bir tesistir. Bu özelliğiyle İmar Kanunu'ndaki geniş 'yapı' tanımına uyar. Ancak bir unsurun 'bina' sayılabilmesi için üstünün örtülü olması ve insanların oturma, çalışma gibi amaçlarına ya da canlıların/eşyaların korunmasına hizmet etmesi gerekir. İstinat duvarı bu fiziksel ve işlevsel şartları taşımadığı için yapı sayılırken bina sayılamaz.

Adım Adım Çözüm

Yasal Tanımların Analizi

3194

sayılı Kanun'un

5

. maddesindeki yapı ve bina tanımları arasındaki kapsam farkının belirlenmesi.

Yapı her türlü inşaat faaliyetini kapsarken, binanın üstü örtülü ve belirli bir işleve sahip olma zorunluluğunu anlamak.

Kriter Uygulaması

Seçeneklerdeki unsurların 'üstü örtülü olma' ve 'insan/hayvan/eşya kullanımına mahsus olma' kriterlerine göre elenmesi.

Bina tanımı için gerekli olan fiziksel ve işlevsel şartların kontrol edilmesi.

Sonuç Tespiti

İstinat duvarının bir mühendislik yapısı olduğu ancak bir bina olmadığı sonucuna varılması.

Duvarın sadece bir tesis (yapı) niteliğinde olup binanın fonksiyonel özelliklerini taşımaması.

Anahtar Kavram

İmar hukukunda yapı kavramı genel bir kümedir; bina ise bu kümenin üstü örtülü ve belirli bir kullanım amacına hizmet eden özel bir alt kümesidir.

Daha Fazla Pratik

İmar Kanunu'nun 5. maddesinde yer alan 'Mücavir Alan' ve 'Yerleşme Alanı' tanımlarını da inceleyiniz.

Tahmini Süre:50s

Soru 111Soru →

3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde "yapı ruhsatı" (inşaat izni) süreci ve bu ruhsatın hukuki geçerliliği ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?

Yapı ruhsatı alındığı tarihten itibaren iki yıl içinde inşasına başlanmayan veya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun beş yıl içinde bitirilmeyen yapılar için alınan ruhsat hükümsüz sayılır.

Ruhsatı hükümsüz hale gelen bir yapıya yeniden ruhsat verilmesi aşamasında, inşaatın o tarihteki mevcut imar planı ve güncel mevzuat hükümlerine uygunluğu aranır.

Yapı ruhsatı alınmış ancak henüz inşasına hiç başlanmamış bir projede, ruhsat süresi içinde yapılan imar planı değişikliği malik lehine 'mutlak kazanılmış hak' doğurur ve inşaatın her durumda eski plana göre tamamlanmasını sağlar.

Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köylerin yerleşik alanlarında inşa edilecek konut ve tarımsal amaçlı yapılar, projeleri onaylatılmak kaydıyla yapı ruhsatı alma zorunluluğundan muaftır.

Binanın taşıyıcı unsurlarını etkilemeyen ve inşaat alanını artırmayan iç ve dış sıva, boya, badana ve oluk değişimi gibi basit tadilat işlemleri ruhsat alma zorunluluğu dışındadır.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Yapı ruhsatı alınmış ancak henüz inşasına hiç başlanmamış bir projede, ruhsat süresi içinde yapılan imar planı değişikliği malik lehine 'mutlak kazanılmış hak' doğurur ve inşaatın her durumda eski plana göre tamamlanmasını sağlar.

Cevap

Yapı ruhsatı alınmış olsa dahi, inşasına hiç başlanmamış veya kaba inşaatı (taşıyıcı sistemi) tamamlanmamış projeler imar planı değişikliklerine karşı 'mutlak kazanılmış hak' teşkil etmezler.

İmar hukukunda kazanılmış hakkın (müktesep hak) oluşabilmesi için yapı ruhsatına uygun olarak inşaatın başlamış ve taşıyıcı sistemi de kapsayacak şekilde belirli bir seviyeye gelmiş olması şarttır. Ruhsatı alınmış ancak inşasına hiç başlanmamış bir projede, kamu yararı doğrultusunda yapılan imar planı değişiklikleri geçerli olur. Dolayısıyla, ruhsatın varlığı tek başına 'mutlak' bir kazanılmış hak doğurmaz ve yeni plan hükümleri inşaatı kısıtlayabilir.

Adım Adım Çözüm

İmar Kanunu'nun 29. maddesi incelenmelidir.

Ruhsatın 2 yıl içinde başlama ve 5 yıl içinde bitirme şartına bağlı olduğu belirlenir.

Ruhsatın geçerlilik süresini ve hükümsüzlük şartlarını anlamak için temel yasal dayanak budur.

İmar planı değişikliğinin ruhsatlı ancak başlanmamış projelere etkisi analiz edilmelidir.

İdare hukukundaki 'kazanılmış hak' ilkesinin inşaatın fiziksel gerçekleşme oranına bağlı olduğu görülür.

Plan değişiklikleri kamu yararı gereği yapılır ve fiziksel bir varlık oluşmadıkça eski plan hakları korunmaz.

İstisnai durumlar (köy yapıları ve basit tamirler) gözden geçirilmelidir.

Köy yerleşik alanları (Madde 27) ve basit tadilatların (Madde 21) ruhsat sürecinden farklı kurallara tabi olduğu doğrulanır.

Mevzuattaki özel muafiyetlerin kapsamını netleştirmek doğru seçeneği bulmayı sağlar.

Anahtar Kavram

İmar Hukukunda Hükümsüzlük ve Kazanılmış Hak

Soru 112Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu'nun yapı ruhsatı alma süreci, ruhsatın geçerlilik süreleri ve ruhsat muafiyetlerine ilişkin hükümleri dikkate alındığında, aşağıda yer alan hukuki değerlendirmelerden hangisi yanlıştır?

Yapı ruhsatı alındığı tarihten itibaren

2

yıl içinde inşasına başlanmayan yapılar için ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması sürecinde parselin güncel imar planı şartlarına uygunluğu aranır.

Ruhsat süresi (

5

yıl) dolmadan önce inşaatı bitirilemeyen yapılar için, ruhsat süresi bitmeden başvurulması kaydıyla, kural olarak ilk ruhsat tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri çerçevesinde ruhsat yenilemesi (temdit) yapılabilir.

Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları gibi taşıyıcı sistemi etkilemeyen basit tamir ve tadil işlemleri yapı ruhsatı alınmasını gerektirmeyen istisnalar arasındadır.

Köy yerleşik alanlarında yapılacak konut ve tarımsal amaçlı yapılar ruhsattan muaf olsa da, bu yapıların projelerinin fen ve sağlık kurallarına uygunluğunun valilikçe incelenmesi ve muhtarlığa bildirim yapılması zorunludur.

Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki köy yerleşik alanlarında ruhsat muafiyeti sadece konut ve hayvancılık amaçlı yapılar için geçerli olup; bakkal, manav ve kahvehane gibi ticari fonksiyonlu yapılar için ruhsat alınması zorunludur.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki köy yerleşik alanlarında ruhsat muafiyeti sadece konut ve hayvancılık amaçlı yapılar için geçerli olup; bakkal, manav ve kahvehane gibi ticari fonksiyonlu yapılar için ruhsat alınması zorunludur.

Cevap

Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki köy yerleşik alanlarında konut ve hayvancılık amaçlı yapıların yanı sıra bakkal, manav ve kahvehane gibi küçük ölçekli ticari yapılar da yapı ruhsatından muaftır.

Doğru yanıt olan ifade yanlıştır; çünkü

3194

sayılı İmar Kanunu'nun

27

. maddesi, köy yerleşik alanlarında sadece konut ve tarımsal yapıları değil, aynı zamanda bakkal, manav, kahvehane, berber gibi köy halkının ortak ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik küçük ticari yapıları da yapı ruhsatı alma zorunluluğundan muaf tutmuştur. Dolayısıyla bu yapılar için ruhsat zorunluluğu olduğunu belirten ifade kanun hükmüyle çelişmektedir.

Adım Adım Çözüm

Yapı ruhsatının süreye bağlı geçerlilik kurallarını analiz et.

3194

sayılı Kanun Madde

29

uyarınca ruhsat tarihinden itibaren

2

yıl içinde işe başlanması ve

5

yıl içinde bitirilmesi zorunluluğu teyit edilir.

Ruhsatın hükümsüz kalma şartlarını belirlemek için temel süre sınırlarını bilmek gerekir.

Ruhsat muafiyetlerini (istisnaları) incele.

Kanun Madde

21

kapsamındaki basit tamiratlar ile Madde

27

kapsamındaki köy yapıları muafiyetleri gözden geçirilir.

Hangi yapıların ruhsat sürecine tabi olup olmadığını ayırt etmek gerekir.

Köy yerleşik alanlarındaki özel muafiyet kapsamını değerlendir.

Köy yerleşik alanlarında sadece konutların değil; bakkal, manav, kahvehane ve lokanta gibi küçük esnaf faaliyetleri için yapılacak yapıların da ruhsattan muaf olduğu tespit edilir.

Sorudaki yanlış ifadeyi bulmak için istisna kapsamındaki yapı türlerini tam olarak bilmek gerekir.

Anahtar Kavram

İmar Mevzuatında Yapı Ruhsatı Süreleri ve İstisnalar

Daha Fazla Pratik

İmar mevzuatında yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskan) arasındaki prosedürel farkları ve iskan alınmamasının hukuki sonuçlarını çalışabilirsiniz.

Tahmini Süre:1m 30s

Soru 113Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu'nun $26$ . maddesi uyarınca, kamu kurum ve kuruluşları tarafından yapılacak olan yapılara "yapı ruhsatı" verilmesi süreciyle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?

İlgili kamu kurumu, yapının imar planı ve mevzuata uygunluğunun sorumluluğunu üstlendiğini belediyeye yazı ile bildirir.

Kamu kurumlarının kendi projelerini onaylama yetkisi bulunmasına rağmen, bu yapılar için belediye veya valilikten yapı ruhsatı alınması zorunludur.

Devletin güvenliğiyle ilgili gizli yapılarda, mimari projelerin incelenmek üzere belediyeye verilmesi veya arşivlenmesi zorunluluğu bulunmaz.

Kamu binaları, kamu yararı ilkesi gereği inşa edildikleri bölgedeki imar planı kısıtlamalarından ve kat yüksekliklerinden muaftır.

Yapının fenni mesuliyeti ve denetimi, inşaatı yapan kamu kurumunun kendi teknik birimleri tarafından üstlenilir.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Kamu binaları, kamu yararı ilkesi gereği inşa edildikleri bölgedeki imar planı kısıtlamalarından ve kat yüksekliklerinden muaftır.

Cevap

Kamu binalarının imar planı kısıtlamalarından muaf olduğu yönündeki ifade yanlıştır; çünkü bu yapılar da imar planlarına uymak zorundadır.

İmar Kanunu'nun

26

. maddesi uyarınca kamu kurum ve kuruluşları tarafından yapılacak yapıların ruhsatlandırılması sürecinde; belediye veya valilik imar planlarına, mülkiyet sınırlarına ve ilgili mevzuata uyulup uyulmadığını kontrol eder. Kamu yararı bulunması, bir yapının plan hükümlerini (kat adedi, çekme mesafesi vb.) ihlal etmesine imkan tanımaz.

Adım Adım Çözüm

İlgili mevzuatın (

3194

sayılı Kanun, Madde

26

) kamu yapıları için öngördüğü ruhsat usulünü belirlemek.

Kamu yapılarının ruhsatlandırılmasında kurumun sorumluluk üstlenmesi ve kendi projesini onaylaması gibi kolaylıklar olduğu görülür.

Kamu hizmetlerinin aksamaması için özel yapılardan farklı bir usul belirlenmiştir.

Kanun metnindeki plan ve mülkiyet sınırlarına ilişkin sınırlamaları kontrol etmek.

Kanunun, kamu yapıları için de imar planlarına ve mülkiyet sınırlarına uyulması şartını açıkça koştuğu saptanır.

Şehir bütünlüğünün ve mülkiyet hakkının korunması için kamu yapıları da genel planlama disiplinine tabidir.

Seçenekleri analiz ederek yanlış olan hükmü saptamak.

Kamu yararı gerekçesiyle plan muafiyeti tanındığını iddia eden seçeneğin kanuna aykırı olduğu sonucuna varılır.

İstisna sadece ruhsat alma usulüne ilişkindir, plan kurallarına değil.

Anahtar Kavram

Kamu Yapılarında Ruhsatlandırma ve İmar Planı Uyumu

Daha Fazla Pratik

İmar Kanunu Madde

27

kapsamındaki köy yerleşik alanı istisnalarını da inceleyebilirsiniz.

Tahmini Süre:1m 15s

Soru 114Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu’nun $32$ . ve $42$ . maddeleri uyarınca, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olduğu tespit edilen yapılar hakkında uygulanan idari yaptırım süreci ve yasal yükümlülükler ile ilgili aşağıdaki bilgilerden hangisi doğrudur?

Yapı tatil zaptının düzenlendiği tarihten itibaren en geç

3

iş günü içinde ilgili idarece tapu dairesine bildirim yapılması ve taşınmazın beyanlar hanesine şerh düşülmesi zorunludur.

Yapı tatil zaptı ile mühürlenen bir yapıda, ruhsata aykırılıkların

1

ay içinde giderilmesi durumunda, inşaatın başlangıcından beri tahakkuk eden idari para cezası kendiliğinden iptal edilir.

Belediye sınırları içindeki bir taşınmazda ruhsatsız yapı yapılması durumunda, ilgili belediye başkanı encümen kararına ihtiyaç duymaksızın doğrudan yıkım kararı verme yetkisine sahiptir.

İdari para cezası hesaplanırken yapının sınıfı ve grubu dikkate alınmaz; ceza miktarı sadece aykırılıktan etkilenen alanın emlak vergisi değeri üzerinden maktu olarak belirlenir.

Yapı tatil zaptı düzenlenen taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda, yeni malik hakkında idari yaptırım süreci sıfırdan başlatılır ve eski zaptın hukuki geçerliliği sona erer.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Yapı tatil zaptının düzenlendiği tarihten itibaren en geç $3$ iş günü içinde ilgili idarece tapu dairesine bildirim yapılması ve taşınmazın beyanlar hanesine şerh düşülmesi zorunludur.

Cevap

Yapı tatil zaptının düzenlendiği tarihten itibaren en geç 3 iş günü içinde tapu dairesine bildirim yapılması ve taşınmazın beyanlar hanesine şerh düşülmesi yasal bir zorunluluktur.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesinde 2020 yılında yapılan düzenleme ile, yapı tatil zaptının düzenlendiği tarihten itibaren en geç üç iş günü içinde ilgili idarece tapu dairesine bildirim yapılması ve taşınmazın beyanlar hanesine şerh düşülmesi zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenleme, taşınmazı devralacak kişilerin yapının kaçak durumundan haberdar olmasını amaçlamaktadır.

Adım Adım Çözüm

Kaçak Yapının Tespiti ve Mühürlenmesi

Yapı tatil zaptı düzenlenir ve inşaat durdurulur.

Mevzuata aykırı yapının devam etmesini engellemek için yasal tespit gereklidir.

Tapu Müdürlüğüne Bildirim

En geç

3

iş günü içinde tapu kaydına şerh düşülür.

Üçüncü kişilerin taşınmazın hukuki durumundan haberdar olması sağlanır (2020 değişikliği).

Islah Süresi Verilmesi

Yapı sahibine aykırılığı gidermesi için en fazla

1

ay süre tanınır.

Hukuka aykırılığın idari bir kararla düzeltilmesine imkan tanınması ilkesi gereğidir.

Encümen Kararı Alınması

Eğer aykırılık giderilmezse yıkım ve idari para cezası kararları alınır.

Sanayi ve uygulama yetkisi belediye veya il encümenindedir.

Anahtar Kavram

İmar Mevzuatına Aykırı Yapılarda İdari Yaptırım Prosedürü

Daha Fazla Pratik

İmar Kanunu'nun 42. maddesindeki para cezası artırım sebeplerini (hisse devri, çevre kirliliği, can güvenliği) inceleyiniz.

Tahmini Süre:2m 0s

Soru 115Soru →

Bir taşınmaz malikinin kendi rızasıyla belediyeye başvurarak, mülkiyetindeki bir parseli imar planına uygun olarak ikiye ayırmak (ifraz) veya iki parselini tek bir parsel haline getirmek (tevhit) istemesi durumunda izlenecek yasal prosedürle ilgili aşağıdakilerden hangisi doğrudur?

Bu işlemler hakkındaki karar yetkisi belediye encümenine aittir ve başvurunun idareye intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılması gerekir.

İfraz ve tevhit işlemleri imar planı değişikliği kapsamında değerlendirildiğinden, nihai karar yetkisi belediye meclisine aittir.

Rızai olarak gerçekleştirilen bu işlemlerde, kamu hizmet alanları için taşınmazın yüzölçümünden %45'e kadar Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılır.

Belediye encümeni tarafından onaylanan kararların kesinleşerek tapuya tescil edilebilmesi için valilik makamının onayı şarttır.

Onaylanan ifraz ve tevhit kararları, ilgililerin itiraz edebilmesi amacıyla belediye ilan panosunda 1 ay süreyle askıya çıkarılır.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Bu işlemler hakkındaki karar yetkisi belediye encümenine aittir ve başvurunun idareye intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılması gerekir.

Cevap

İfraz ve tevhit işlemlerinde karar yetkisi belediye encümenine aittir ve bu karar başvurudan itibaren en geç 30 gün içinde verilmelidir.

Doğru ifadeye göre, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca rızai ifraz ve tevhit işlemlerinde yetkili karar organı belediye encümenidir ve idarenin bu talebi sonuçlandırmak için 30 günlük yasal süresi bulunmaktadır.

Adım Adım Çözüm

Yetkili merciyi belirleme

Belediye sınırları içinde Belediye Encümeni, dışında ise İl Encümeni (veya İl İdare Kurulu) yetkilidir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 16. maddesi onay yetkisini bu mercilere vermiştir.

Yasal işlem süresini kontrol etme

İlgili idare, başvuruyu 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır.

İmar hukukunda işlem güvenliğini ve hızını sağlamak amacıyla kanunla belirlenmiş bir süredir.

Anahtar Kavram

Rızai İfraz ve Tevhit Prosedürü

Soru 116Soru →

Belediyelerin ve valiliklerin, uygulama imar planlarının kesinleşmesini takiben planın hayata geçirilmesi amacıyla hazırladıkları 'beş yıllık imar programları', fiziksel planlama ile mali planlama arasındaki bağı kuran temel bir belgedir. Bu programlar aracılığıyla, mülkiyet hakkı ile kamu hizmeti alanlarının tesisi arasındaki denge gözetilerek kamulaştırma süreçleri takvime bağlanır. $3194$ sayılı İmar Kanunu’nun $10$ . maddesi hükümleri dikkate alındığında, bu imar programlarının mali yükümlülükleri ve ilgili kamu kurumları üzerindeki hukuki etkisi hakkında aşağıdakilerden hangisi doğrudur?

İmar programına dahil edilen alanlardaki kamu hizmeti tesislerinin gerçekleştirilmesi amacıyla, ilgili tüm kamu kuruluşları gerekli kamulaştırma ödeneklerini beş yıllık program süresi içerisindeki yıllık bütçelerine koymakla yükümlüdür.

İmar programının planın kesinleşmesinden itibaren üç ay içinde hazırlanmaması durumunda, uygulama imar planı hukuken geçersiz hale gelir ve alan plansız alan statüsüne döner.

Beş yıllık imar programları sadece belediye bütçesiyle yapılacak yatırımları kapsar; merkezi idareye bağlı bakanlıkların yapacağı tesisler bu programın ve mali takvimin dışında tutulur.

Program süresi olan beş yılın sonunda kamulaştırılmayan alanlarda, herhangi bir mahkeme kararına gerek kalmaksızın mülkiyet sahiplerine doğrudan yapı ruhsatı alma hakkı tanınır.

İmar programları nazım imar planı onayından itibaren üç ay içinde hazırlanır ve kesinleşmesi için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın onayı zorunludur.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: İmar programına dahil edilen alanlardaki kamu hizmeti tesislerinin gerçekleştirilmesi amacıyla, ilgili tüm kamu kuruluşları gerekli kamulaştırma ödeneklerini beş yıllık program süresi içerisindeki yıllık bütçelerine koymakla yükümlüdür.

Cevap

Doğru ifade, kanunun amir hükmüne uygun olarak imar programlarının sadece bir niyet belgesi olmadığını, ilgili tüm kamu kuruluşları için kamulaştırma ödeneği ayırma ve tesis kurma noktasında bütçesel bir zorunluluk yarattığını vurgulamaktadır.

Adım Adım Çözüm

Yasal dayanağın belirlenmesi

3194 sayılı İmar Kanunu Madde 10

İmar programlarının usul ve esasları bu maddede düzenlenmiştir.

Programın hazırlanma ve uygulama sürelerinin analizi

Uygulama imar planı kesinleştikten sonra 3 ay içinde hazırlık, 5 yıllık uygulama süresi.

Programın mali planlama takvimini anlamak için süre sınırları kritiktir.

Bütçe ve kamulaştırma ilişkisinin değerlendirilmesi

İlgili tüm kamu kurumları (Belediye, MEB, Sağlık Bakanlığı vb.) programdaki alanlar için ödenek ayırmak zorundadır.

Program sadece belediyeyi değil, planda tesisi olan tüm kamu tüzel kişilerini bağlar.

Anahtar Kavram

İmar Programlarının Mali ve Hukuki Bağlayıcılığı

Daha Fazla Pratik

İmar programı süresi dolduğu halde kamulaştırılmayan alanlarda mülkiyet hakkının kısıtlanmasına yönelik Anayasa Mahkemesi'nin 'hukuki el atma' içtihatlarını inceleyiniz.

Tahmini Süre:2m 0s

Soru 117Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu’nun $32$ . ve $42$ . maddeleri kapsamında düzenlenen imar denetimi, yapı tatil zaptı ve idari yaptırım süreçlerine ilişkin aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?

Yapı tatil zaptı, yapının o andaki durumunu tespit eden, inşaatın durdurulmasını sağlayan ve yapı yerine asılmasıyla malike tebliğ edilmiş sayılan bir idari işlemdir.

Yapı tatil zaptının düzenlendiği tarihten itibaren en geç

3

iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirim yapılarak tapu kütüğünün beyanlar hanesine kayıt düşülmesi zorunludur.

Ruhsata aykırı yapının mühürlenmesinden itibaren başlayan

1

aylık süre içinde yapının ruhsatlandırılması, o yapı hakkında tespit anında kesinleşen idari para cezasının tahsiline engel teşkil etmez.

İdari para cezası; yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı

6

iş günü içinde idareye bildirmeyen fenni mesullerin her biri için ayrı ayrı hesaplanarak tam olarak uygulanır.

Yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasına ek olarak,

7201

sayılı Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca malikin bilinen son adresine yazılı tebligat yapılmadığı sürece yıkım süreci hukuken başlatılamaz.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasına ek olarak, $7201$ sayılı Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca malikin bilinen son adresine yazılı tebligat yapılmadığı sürece yıkım süreci hukuken başlatılamaz.

Cevap

Yapı tatil zaptının yapı yerine asılması tebligat yerine geçer ve süreç başlar; ayrıca adrese tebligat zorunluluğu bulunmaz.

Doğru yanıt olan seçenek, yapı tatil zaptının tebliği için adrese tebligat zorunluluğu olduğunu iddia etmektedir. Oysa

3194

sayılı İmar Kanunu'nun

32

. maddesi, zaptın yapı yerine asılmasını malike tebliğ edilmiş sayılma (varsayılan tebligat) için yeterli görmektedir. Bu durum, genel tebligat usullerinden ayrılan özel bir düzenlemedir.

Adım Adım Çözüm

Yapı Tatil Zaptının Düzenlenmesi ve Tebliğ Usulü

Yapı mühürlenir ve zapıt yapıya asılır.

3194

sayılı Kanun Madde

32

uyarınca yapıya asılma işlemi tebligat yerine geçer.

Tapu Müdürlüğüne Bildirim

En geç

3

iş günü içinde tapu kaydına belirtme (beyan) konulur.

2020

yılındaki yasal değişiklik ile denetim sürecinin şeffaflığı ve üçüncü kişilerin korunması amaçlanmıştır.

Sorumluların Belirlenmesi ve Para Cezası

Yapı sahibi, müteahhit ve bildirim yapmayan (

6

iş günü içinde) fenni mesullere ceza verilir.

Sorumluluk şahsidir ve her bir aktör için ayrı ayrı ceza takdir edilir.

Yasal Süre ve Sonuçları

1

aylık süre sonunda ruhsat alınmazsa encümen kararıyla yıkım gerçekleştirilir.

Belediye veya İl Encümeni bu süreçte tek yetkili karar organıdır.

Anahtar Kavram

İmar Kanunu Özel Tebligat Rejimi ve Sorumluluk Şahsiliği

Daha Fazla Pratik

İmar para cezası hesaplanırken yapının sit alanında olması durumunda uygulanan artırım oranlarını inceleyiniz.

Tahmini Süre:3m 0s

Soru 118Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu hükümleri uyarınca, yapı ruhsatı alma süreci ve bu ruhsatın hukuki geçerlilik süreleri ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?

Yapı ruhsatı başvuruları, ilgili idare tarafından herhangi bir eksiklik bulunmaması durumunda

30

gün içinde sonuçlandırılmalıdır.

Dilekçeye eklenen projelerde eksiklik tespit edilmesi halinde, bu durum idarece başvuru tarihinden itibaren

15

gün içinde ilgilisine bildirilmelidir.

Yapı ruhsatı alındığı tarihten itibaren

2

yıl içinde inşaatına başlanmayan yapılar için alınan ruhsat hükümsüz sayılır.

İnşaatın temel üstü vizesinin alınmış olması, ruhsatın

5

yıllık tamamlama süresini durdurur ve inşaatın süresiz olarak devamına olanak tanır.

Ruhsat tarihinden itibaren

5

yıl içinde tamamlanmayan yapılar için ruhsatın yenilenmesi veya yeniden ruhsat alınması zorunludur.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: İnşaatın temel üstü vizesinin alınmış olması, ruhsatın $5$ yıllık tamamlama süresini durdurur ve inşaatın süresiz olarak devamına olanak tanır.

Cevap

İnşaatın temel üstü vizesinin alınmış olmasının ruhsatın

5

yıllık tamamlama süresini durduracağı ve inşaatın süresiz devamına izin vereceği ifadesi yanlıştır.

İmar Kanunu'na göre yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaata

2

yıl içinde başlanması ve toplamda

5

yıl içinde yapının tamamlanması zorunludur. İnşaatın temel vizesinin alınmış olması veya kaba inşaatının bitmiş olması gibi durumlar bu

5

yıllık süreyi durdurmaz. Eğer yapı

5

yıl içinde bitirilemezse, ruhsat hükümsüz hale gelir ve inşaata devam edebilmek için idareden ruhsat yenilemesi (temdit) yapılması gerekir.

Adım Adım Çözüm

İmar Kanunu'nun 22. maddesindeki ruhsat verme sürelerini incele.

Eksiksiz başvuruların

30

gün içinde sonuçlanması, eksiklerin ise

15

gün içinde bildirilmesi gerektiği tespit edilir.

Ruhsat sürecinin idari süre kısıtlamalarını doğrulamak için.

Kanun'un 33. maddesindeki inşaata başlama ve tamamlama sürelerini değerlendir.

İnşaata başlama süresinin

2

yıl, tamamlanma süresinin ise

5

yıl olduğu belirlenir.

Ruhsatın zamanaşımı ve geçerlilik şartlarını kontrol etmek için.

Sürenin durması veya uzamasıyla ilgili istisnai hükümleri analiz et.

Temel vizesi gibi ara onayların

5

yıllık süreyi durdurmadığı, bu sürenin hak düşürücü olduğu görülür.

Hatalı olan hukuki yorumu (sürenin durması) ayırt etmek için.

Anahtar Kavram

Yapı Ruhsatı Süreçleri ve Geçerlilik Şartları

Tahmini Süre:1m 15s

Soru 119Soru →

Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde imar planlarının tatbiki amacıyla gerçekleştirilen arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon) işlemlerinde, taşınmaz sahiplerinden kesilen "Düzenleme Ortaklık Payı" ( $DOP$ ) ile ilgili yasal mevzuat dikkate alındığında aşağıdaki ifadelerden hangisi doğrudur?

Bir parselden kural olarak bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınamaz; ancak parselin daha önceki uygulamalarda eksik kesinti yapılmış olması durumunda, toplam kesinti güncel üst sınırı aşmamak kaydıyla aradaki fark kadar tamamlayıcı kesinti yapılabilir.

Düzenleme ortaklık payı olarak kesilen alanlar, ilgili belediyenin özel mülkiyetine tescil edilir ve belediye meclisi kararıyla üçüncü şahıslara ticari amaçla satışı gerçekleştirilebilir.

Parselasyon sahası içindeki ibadet yerleri, karakol ve kreş gibi kamu hizmeti alanları için yapılan kesintiler her zaman nakdi olarak ödenmek zorundadır ve taşınmazdan arsa payı düşülemez.

3194

sayılı İmar Kanunu'nun güncel düzenlemelerine göre, düzenleme sahasındaki taşınmazlardan alınacak toplam düzenleme ortaklık payı oranı parsel yüzölçümünün

\%30

'unu kesinlikle geçemez.

Düzenleme ortaklık payı kesintisi, taşınmaz maliklerinin talebi üzerine yapılan ifraz ve tevhit işlemleri sırasında belediye encümenince alınan bir "işlem ücreti" niteliğindedir.

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Bir parselden kural olarak bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınamaz; ancak parselin daha önceki uygulamalarda eksik kesinti yapılmış olması durumunda, toplam kesinti güncel üst sınırı aşmamak kaydıyla aradaki fark kadar tamamlayıcı kesinti yapılabilir.

Cevap

Bir parselden kural olarak bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınamaz; ancak önceki uygulamalarda eksik kesinti yapılmışsa, güncel üst sınırı aşmamak kaydıyla fark kadar kesinti yapılabilir.

Doğru ifadeye göre, bir taşınmazdan kural olarak bir kez

DOP

alınır. Ancak taşınmazın daha önce girdiği bir parselasyon işleminde yapılan kesinti oranı, güncel düzenlemedeki orandan düşükse, yeni bir düzenlemede aradaki fark kadar ilave kesinti yapılması kanunen mümkündür. Bu durum mülkiyet hukukundaki hakkaniyet ilkesine dayanır.

Adım Adım Çözüm

3194

sayılı İmar Kanunu'nun

18.

maddesinin altıncı fıkrasını inceleyin.

DOP'un "bir defaya mahsus" alınması temel kuraldır.

Mülkiyet hakkının korunması ve mükerrer kesintinin önlenmesi amaçlanır.

DOP kesintisinin tamamlama (ikmal) istisnasını değerlendirin.

Daha önce yapılan kesinti oranı toplamı, güncel kesinti oranından (

\%45

) az ise aradaki fark kadar daha kesinti yapılabilir.

Düzenleme sahasındaki değer artışından tüm parsellerin adil şekilde yararlanması sağlanır.

Anahtar Kavram

Düzenleme Ortaklık Payı'nın (DOP) Bir Defa Alınması ve Tamamlama Kuralı

Daha Fazla Pratik

İmar Kanunu'nun 18. maddesinde 2019 yılında yapılan değişikliklerle DOP kapsamına alınan yeni kamu tesislerini inceleyiniz.

Tahmini Süre:1m 30s

Soru 120Soru →

$3194$ sayılı İmar Kanunu’nun $5$ . maddesinde yer alan tanımlar ve mekânsal planlama hiyerarşisi dikkate alındığında; aşağıdakilerden hangisi bir "Nazım İmar Planı"nın kapsamı veya temel özellikleri arasında yer almaz?

Gelecekteki nüfus yoğunluklarını ve başlıca bölge tiplerini belirlemek

Uygulama imar planının genel ilkelerini ve arazi kullanış biçimlerini göstermek

Ulaşım sistemlerini ve temel ulaşım problemlerinin çözümü gibi hususları içermek

Yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve parselasyon esaslarını ayrıntıları ile göstermek

Varsa bölge planı ve çevre düzeni planı kararlarına uygun olarak hazırlanmak

Cevabı ve açıklamayı göster

Cevap: Yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve parselasyon esaslarını ayrıntıları ile göstermek

Cevap

Yapı adalarını, bunların detaylı yoğunluğunu, yolları ve parselasyon esaslarını ayrıntılı şekilde gösteren plan uygulama imar planıdır.

Doğru cevapta belirtilen yapı adaları, bunların yoğunluk ve düzeni ile yolların detaylandırılması hususları,

3194

sayılı Kanun’un

5

. maddesinde açıkça "Uygulama İmar Planı"nın tanımı içerisinde sayılmıştır. Nazım imar planı ise daha genel stratejileri, ana arazi kullanım kararlarını ve nüfus yoğunluklarını belirleyen, uygulama planına altlık oluşturan bir plandır.

Adım Adım Çözüm

3194

sayılı İmar Kanunu’nun

5

. maddesindeki Nazım İmar Planı tanımını incele.

Nazım imar planının; genel ilkeler, arazi kullanımı, nüfus yoğunluğu ve ulaşım sistemleri gibi makro kararları içerdiği görülür.

Planın hiyerarşik konumunu ve temel işlevini belirlemek için gereklidir.

Uygulama İmar Planı tanımıyla karşılaştır.

Uygulama imar planının; yapı adaları, bunların düzeni, yollar ve parselasyon planlarına esas olacak detayları içerdiği saptanır.

Nazım ve uygulama planları arasındaki ölçek ve detay farkını ayırt etmek için gereklidir.

Seçenekleri bu ayrım üzerinden değerlendir.

Yapı adaları ve parselasyon gibi mikro düzeydeki düzenlemelerin nazım planın değil, uygulama planının kapsamı olduğu sonucuna varılır.

Hatalı olan seçeneği yasal tanımlar çerçevesinde doğrulamak için gereklidir.

Anahtar Kavram

Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı arasındaki içerik ve ölçek farkı.

Daha Fazla Pratik

İmar planlarının askı süreleri ve onay mercileri arasındaki farkları çalışmak bu konuyu tamamlayacaktır.

Tahmini Süre:1m 0s

ÖncekiSayfa 6 / 9Sonraki

İmar Hukuku ve Planlama

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

İpuçları

Daha Fazla Pratik

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Daha Fazla Pratik

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Daha Fazla Pratik

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Daha Fazla Pratik

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Daha Fazla Pratik

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Daha Fazla Pratik

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Daha Fazla Pratik

Cevap

Adım Adım Çözüm

Anahtar Kavram

Sık Yapılan Hatalar

Daha Fazla Pratik

Cevap

Adım Adım Çözüm